1. Khái niệm chung về quỹ REITS
1.1. Khái niệm:
Quỹ tín thác bất động sản hay còn goi là Reit (Real estate investment trust) là hình thức góp vốn cho một hay nhiều dự án bất động sản từ những cá nhân, tổ chức khác, thông qua việc phát hành các chứng từ có giá như cổ phiếu, chứng chỉ quỹ.
1.2. Đặc điểm quỹ REITS
- Cổ phiếu của REIT luôn có tính thanh khoản cao và lợi nhuận thu nhập bình quân hàng năm của quỹ khá ổn định.
- Về bản chất, REIT là doanh nghiệp được thiết lập để chuyên về đầu tư (sở hữu) một hoặc một số BĐS.
- Các bất động sản bao gồm căn hộ, trung tâm thương mại, khách sạn, resort, văn phòng cho thuê, kho bãi, khu công nghiệp…
- Thu nhập của REIT đa phần từ thu nhập của danh mục BĐS mà nó đang sở hữu và khai thác.
- REIT phân phối đa phần thu nhập của mình cho các cổ đông dưới hình thức chia cổ tức.
- REIT có thể niêm yết, giao dịch OTC hoặc chỉ là REIT tư nhân.
1.3. Phân loại REITS
2.Quy định thành lập và quản lý quỹ đầu tư bất động sản
| Nội dung | Chi tiết |
| Loại hình quỹ | - Quỹ đầu tư bất động sản là dạng quỹ đóng đại chúng (niêm yết); - Công ty đầu tư chứng khoán đại chúng đầu tư bất động sản. (phải có tối thiểu 100 nhà đầu tư). |
| Tài sản đầu tư | - Ít nhất 65% NAV quỹ vào các bất động sản: + BĐS được phép đưa vào kinh doanh theo quy định pháp luật về kinh doanh BĐS; + Là nhà, công trình xây dựng đã hoàn thành theo quy định của pháp luật về xây dựng. - Tối đa 35% NAV quỹ vào công cụ tiền tệ, trái phiếu, cổ phiếu niêm yết hoặc chưa niêm yết, các loại chứng khoán và tài sản khác, đảm bảo: + Không quá 5% tổng gía trị tài sản quỹ vào chứng khoán của 1 tổ chức phát hành (trừ TPCP) + Không đầu tư vào quá 10% tổng số chứng khoán lưu hành của 1 tổ chức phát hành (trừ TPCP) + Không đầu tư quá 10% tổng giá trị tài sản quỹ vào chứng khoán phát hành bởi 1 nhóm công ty có quan hệ sở hữu. |
| Lợi nhuận của quỹ | - Dành tối thiểu 90% lợi nhuận thực hiện trong năm để chi trả lợi tức cho nhà đầu tư. - Hiện quy định chưa đề cập nghĩa vụ thuế thu nhập ở cấp độ quỹ. |
| Quy định về cho vay | - REITS không được vay quá 5% giá trị tài sản ròng tại mọi thời điểm. - Khoản vay được phép phải là vay ngắn hạn (tối đa 30 ngày) với mục đích trang trải các chi phí hoạt động cần thiết của quỹ (tránh gia tăng vay nợ có liên quan đến bất động sản, mà theo báo cáo của NHNN, có thể cao tới 46% tổng dư nợ tín dụng của hệ thống). - Không được sử dụng vốn và tài sản của quỹ để cho vay, bảo lãnh khoản vay, ký quỹ hay bán khống. |
| Chứng chỉ quỹ | - Quỹ đầu tư bất động sản là dạng quỹ đóng, không được mua lại chứng chỉ quỹ theo yêu cầu của nhà đầu tư; - Công ty đầu tư chứng khoán bất động sản không có nghĩa vụ mua lại cổ phiếu đã phát hành. |
| Hoạt động giao dịch BĐS của quỹ | - Giá mua <= 110% giá tham chiếu. - Giá bán >= 90% giá tham chiếu. - Giá tham chiếu = giá do Tổ chức định giá xác định trong thời hạn 6 tháng tính tới thời điểm thực hiện giao dịch. |
| Tổ chức định giá | - Có chức năng định giá. - Không phải là người có liên quan của cty QLQ, NHGS, nhà đầu tư lớn của quỹ, không là đối tác giao dịch tài sản với quỹ. - Có tổi thiểu 3 nhân viên có thẻ thẩm định viên về giá + ít nhất 5 năm kinh nghiệm định giá. - Có uy tín, kinh nghiệm, đạo đức nghề nghiệp. |
| NAV của quỹ | NAV = Tổng giá trị tài sản – Tổng nợ phải trả. - Cty QLQ phải xây dựng sổ tay định giá với nguyên tắc định giá chi tiết, phù hợp với quy định của pháp luật. |
| Điều kiện để Cty QLQ quản lý danh mục BĐS | - Trước khi đầu tư vào một hạng mục BĐS, phải xây dựng kế hoạch khai thác và sử dụng BĐS trong 5 năm; - Phải có bộ phận quản lý quỹ BĐS bao gồm các nhân viên đáp ứng điều kiện: + Có năng lực dân sự và pháp luật đầy đủ. + Không vi phạm trong lĩnh vực chứng khoán, ngân hàng, bảo hiểm trong 2 năm gần nhất. + Tối thiểu 2 người có chứng chỉ hành nghề QLQ. + Tối thiểu 2 nhân viên nghiệp vụ có thẻ thẩm định viên về giá & ít nhất 2 năm kinh nghiệm thẩm định giá tại các cổ chức kinh doanh BĐS. |
3. Mô hình hoạt động của REITS
4. Ưu điểm của quỹ REITS
- Quy mô đầu tư thấp, thanh khoản cao: Cơ hội đầu tư BĐS với mức vốn thấp, tính thanh khoản sẽ cao hơn rất nhiều so với các khoản đầu tư vào dự án.
- Ổn định thị trường: Mặt khác, sự ra đời của REIT sẽ giúp giảm bớt sự lệ thuộc của nguồn vốn kinh doanh, xây dựng BĐS vào kênh tín dụng, từ đó giúp ổn định thị trường BĐS.
- Đội ngũ quản lý chuyên nghiệp: REIT có hành lang pháp lý chặt chẽ và đội ngũ quản lý chuyên nghiệp.
- Ưu đãi về thuế: Đa dạng hóa đầu tư. Trên thế giới, thuế thu nhập hầu như được miễn hoàn toàn cho các quỹ này.
- Lợi nhuận cao cho các NĐT: REIT có thể chia đến 90% lợi nhuận cho nhà đầu tư và chỉ giữ 10% để duy trì quỹ.
- Tính minh bạch: Tính minh bạch của quỹ BĐS cũng cao hơn rất nhiều do có bộ máy gọn nhẹ và được giám sát.
5. Một số văn bản pháp luật điều chỉnh
- Luật chứng khoán số 70/2006/QH11 của Quốc hội ban hành ngày 29/6/2006, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/01/2007; và luật số 62/2010/QH12 ngày 24/11/2010 sửa đổi, bổ sung một số điều của luật chứng khoán có hiệu lực từ ngày 01/7/2011;
- Thông tư 212/2012/TT-BTC ngày 5/12/2012 hướng dẫn thành lập, tổ chức và hoạt động Công ty Quản lý Quỹ;
- Thông tư Thông tư 228/2012/TT-BTC về hướng dẫn thành lập và quản lý quỹ bất động sản do Bộ Tài chính ban hành ngày 27/12/2012, có hiệu lực từ ngày 01/7/2013.
